房(fáng)地産開發企業銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目增值稅征收管理(lǐ)暫行辦法（國家稅務總局2016年第18号）

第一章(zhāng) 适用(yòng)範圍

第一條 根據《财政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的(de)通(tōng)知》（财稅〔2016〕36号）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

第二條 房(fáng)地産開發企業銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，适用(yòng)本辦法。

自行開發，是指在依法取得(de)土地使用(yòng)權的(de)土地上進行基礎設施和(hé)房(fáng)屋建設。

第三條 房(fáng)地産開發企業以接盤等形式購(gòu)入未完工的(de)房(fáng)地産項目繼續開發後，以自己的(de)名義立項銷售的(de)，屬于本辦法規定的(de)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目。

第二章(zhāng) 一般納稅人(rén)征收管理(lǐ)

第一節 銷售額

第四條 房(fáng)地産開發企業中的(de)一般納稅人(rén)（以下(xià)簡稱一般納稅人(rén)）銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，适用(yòng)一般計稅方法計稅，按照(zhào)取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)，扣除當期銷售房(fáng)地産項目對(duì)應的(de)土地價款後的(de)餘額計算(suàn)銷售額。銷售額的(de)計算(suàn)公式如下(xià)：

銷售額=（全部價款和(hé)價外費用(yòng)-當期允許扣除的(de)土地價

款）÷（1+11%）

第五條 當期允許扣除的(de)土地價款按照(zhào)以下(xià)公式計算(suàn)：

當期允許扣除的(de)土地價款=（當期銷售房(fáng)地産項目建築面

積÷房(fáng)地産項目可(kě)供銷售建築面積）×支付的(de)土地價款

當期銷售房(fáng)地産項目建築面積，是指當期進行納稅申報的(de)增值稅銷售額對(duì)應的(de)建築面積。

房(fáng)地産項目可(kě)供銷售建築面積，是指房(fáng)地産項目可(kě)以出售的(de)總建築面積，不包括銷售房(fáng)地産項目時(shí)未單獨作價結算(suàn)的(de)配套公共設施的(de)建築面積。

支付的(de)土地價款，是指向政府、土地管理(lǐ)部門或受政府委托收取土地價款的(de)單位直接支付的(de)土地價款。

第六條 在計算(suàn)銷售額時(shí)從全部價款和(hé)價外費用(yòng)中扣除土地價款，應當取得(de)省級以上（含省級）财政部門監（印）制的(de)财政票(piào)據。

第七條 一般納稅人(rén)應建立台賬登記土地價款的(de)扣除情況，扣除的(de)土地價款不得(de)超過納稅人(rén)實際支付的(de)土地價款。

第八條 一般納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産老項目，可(kě)以選擇适用(yòng)簡易計稅方法按照(zhào)5%的(de)征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的(de)，36個(gè)月(yuè)内不得(de)變更爲一般計稅方法計稅。

房(fáng)地産老項目，是指：

（一）《建築工程施工許可(kě)證》注明(míng)的(de)合同開工日期在2016年4月(yuè)30日前的(de)房(fáng)地産項目；

　　（二）《建築工程施工許可(kě)證》未注明(míng)合同開工日期或者未取得(de)《建築工程施工許可(kě)證》但建築工程承包合同注明(míng)的(de)開工日期在2016年4月(yuè)30日前的(de)建築工程項目。

第九條 一般納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産老項目适用(yòng)簡易計稅方法計稅的(de)，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)爲銷售額，不得(de)扣除對(duì)應的(de)土地價款。

第二節 預繳稅款

第十條 一般納稅人(rén)采取預收款方式銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，應在收到預收款時(shí)按照(zhào)3%的(de)預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照(zhào)以下(xià)公式計算(suàn)：

應預繳稅款=預收款÷（1+适用(yòng)稅率或征收率）×3%

　　适用(yòng)一般計稅方法計稅的(de)，按照(zhào)11%的(de)适用(yòng)稅率計算(suàn)；适用(yòng)簡易計稅方法計稅的(de)，按照(zhào)5%的(de)征收率計算(suàn)。

第十二條 一般納稅人(rén)應在取得(de)預收款的(de)次月(yuè)納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第三節 進項稅額

　　第十三條 一般納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的(de)房(fáng)地産項目而無法劃分(fēn)不得(de)抵扣的(de)進項稅額的(de)，應以《建築工程施工許可(kě)證》注明(míng)的(de)“建設規模”爲依據進行劃分(fēn)。

　　不得(de)抵扣的(de)進項稅額=當期無法劃分(fēn)的(de)全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房(fáng)地産項目建設規模÷房(fáng)地産項目總建設規模）

第四節 納稅申報

　　第十四條 一般納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目适用(yòng)一般計稅方法計稅的(de)，應按照(zhào)《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（财稅〔2016〕36号文件印發，以下(xià)簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的(de)納稅義務發生時(shí)間，以當期銷售額和(hé)11%的(de)适用(yòng)稅率計算(suàn)當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的(de)預繳稅款可(kě)以結轉下(xià)期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目适用(yòng)簡易計稅方法計稅的(de)，應按照(zhào)《試點實施辦法》第四十五條規定的(de)納稅義務發生時(shí)間，以當期銷售額和(hé)5%的(de)征收率計算(suàn)當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的(de)預繳稅款可(kě)以結轉下(xià)期繼續抵減。

第五節 發票(piào)開具

　　第十六條 一般納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，自行開具增值稅發票(piào)。

第十七條 一般納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，其2016年4月(yuè)30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的(de)預收款，未開具營業稅發票(piào)的(de)，可(kě)以開具增值稅普通(tōng)發票(piào)，不得(de)開具增值稅專用(yòng)發票(piào)。

第十八條 一般納稅人(rén)向其他(tā)個(gè)人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，不得(de)開具增值稅專用(yòng)發票(piào)。

第三章(zhāng) 小規模納稅人(rén)征收管理(lǐ)

第一節 預繳稅款

第十九條 房(fáng)地産開發企業中的(de)小規模納稅人(rén)（以下(xià)簡稱小規模納稅人(rén)）采取預收款方式銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，應在收到預收款時(shí)按照(zhào)3%的(de)預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照(zhào)以下(xià)公式計算(suàn)：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人(rén)應在取得(de)預收款的(de)次月(yuè)納稅申報期或主管國稅機關核定的(de)納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二節 納稅申報

第二十二條 小規模納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，應按照(zhào)《試點實施辦法》第四十五條規定的(de)納稅義務發生時(shí)間，以當期銷售額和(hé)5%的(de)征收率計算(suàn)當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的(de)預繳稅款可(kě)以結轉下(xià)期繼續抵減。

第三節 發票(piào)開具

第二十三條 小規模納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，自行開具增值稅普通(tōng)發票(piào)。購(gòu)買方需要增值稅專用(yòng)發票(piào)的(de)，小規模納稅人(rén)向主管國稅機關申請代開。

第二十四條 小規模納稅人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，其2016年4月(yuè)30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的(de)預收款，未開具營業稅發票(piào)的(de)，可(kě)以開具增值稅普通(tōng)發票(piào)，不得(de)申請代開增值稅專用(yòng)發票(piào)。

第二十五條 小規模納稅人(rén)向其他(tā)個(gè)人(rén)銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，不得(de)申請代開增值稅專用(yòng)發票(piào)。

第四章(zhāng) 其他(tā)事項

第二十六條 房(fáng)地産開發企業銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，按照(zhào)本辦法規定預繳稅款時(shí)，應填報《增值稅預繳稅款表》。

第二十七條 房(fáng)地産開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作爲合法有效憑證。

第二十八條 房(fáng)地産開發企業銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的(de)，由主管國稅機關按照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》及相關規定進行處理(lǐ)。

國家稅務總局

2016年3月(yuè)31日

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