關于房(fáng)地産開發企業土地增值稅清算(suàn)涉及企業所得(de)稅退稅有關問題的(de)公告

  根據《中華人(rén)民共和(hé)國企業所得(de)稅法》及其實施條例、《中華人(rén)民共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》及其實施細則的(de)相關規定，現就房(fáng)地産開發企業（以下(xià)簡稱“企業”）由于土地增值稅清算(suàn)，導緻多(duō)繳企業所得(de)稅的(de)退稅問題公告如下(xià)：
　　一、企業按規定對(duì)開發項目進行土地增值稅清算(suàn)後，當年企業所得(de)稅彙算(suàn)清繳出現虧損且有其他(tā)後續開發項目的(de)，該虧損應按照(zhào)稅法規定向以後年度結轉，用(yòng)以後年度所得(de)彌補。後續開發項目，是指正在開發以及中标的(de)項目。
　　二、企業按規定對(duì)開發項目進行土地增值稅清算(suàn)後，當年企業所得(de)稅彙算(suàn)清繳出現虧損，且沒有後續開發項目的(de)，可(kě)以按照(zhào)以下(xià)方法，計算(suàn)出該項目由于土地增值稅原因導緻的(de)項目開發各年度多(duō)繳企業所得(de)稅稅款，并申請退稅：
　　（一）該項目繳納的(de)土地增值稅總額，應按照(zhào)該項目開發各年度實現的(de)項目銷售收入占整個(gè)項目銷售收入總額的(de)比例，在項目開發各年度進行分(fēn)攤，具體按以下(xià)公式計算(suàn)：
　　各年度應分(fēn)攤的(de)土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個(gè)項目銷售收入總額）　　
　　本公告所稱銷售收入包括視同銷售房(fáng)地産的(de)收入，但不包括企業銷售的(de)增值額未超過扣除項目金額20%的(de)普通(tōng)标準住宅的(de)銷售收入。
　　（二）該項目開發各年度應分(fēn)攤的(de)土地增值稅減去該年度已經在企業所得(de)稅稅前扣除的(de)土地增值稅後，餘額屬于當年應補充扣除的(de)土地增值稅；企業應調整當年度的(de)應納稅所得(de)額，并按規定計算(suàn)當年度應退的(de)企業所得(de)稅稅款；當年度已繳納的(de)企業所得(de)稅稅款不足退稅的(de)，應作爲虧損向以後年度結轉，并調整以後年度的(de)應納稅所得(de)額。
　　（三）按照(zhào)上述方法進行土地增值稅分(fēn)攤調整後，導緻相應年度應納稅所得(de)額出現正數的(de)，應按規定計算(suàn)繳納企業所得(de)稅。
　　（四）企業按上述方法計算(suàn)的(de)累計退稅額，不得(de)超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的(de)企業所得(de)稅；超過部分(fēn)作爲項目清算(suàn)年度産生的(de)虧損，向以後年度結轉。
　　三、企業在申請退稅時(shí)，應向主管稅務機關提供書(shū)面材料說明(míng)應退企業所得(de)稅款的(de)計算(suàn)過程，包括該項目繳納的(de)土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分(fēn)攤的(de)土地增值稅和(hé)已經稅前扣除的(de)土地增值稅、各年度的(de)适用(yòng)稅率，以及是否存在後續開發項目等情況。
　　四、本公告自發布之日起施行。本公告發布之日前，企業凡已經對(duì)土地增值稅進行清算(suàn)且沒有後續開發項目的(de)，在本公告發布後仍存在尚未彌補的(de)因土地增值稅清算(suàn)導緻的(de)虧損，按照(zhào)本公告第二條規定的(de)方法計算(suàn)多(duō)繳企業所得(de)稅稅款，并申請退稅。
　　《國家稅務總局關于房(fáng)地産開發企業注銷前有關企業所得(de)稅處理(lǐ)問題的(de)公告》（國家稅務總局公告2010年第29号）同時(shí)廢止。　　
　　特此公告。

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