《納稅人(rén)轉讓不動産增值稅征收管理(lǐ)暫行辦法》（國家稅務總局2016年第14号）

第一條 根據《财政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的(de)通(tōng)知》（财稅〔2016〕36号）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。

第二條 納稅人(rén)轉讓其取得(de)的(de)不動産，适用(yòng)本辦法。

本辦法所稱取得(de)的(de)不動産，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得(de)的(de)不動産。

房(fáng)地産開發企業銷售自行開發的(de)房(fáng)地産項目不适用(yòng)本辦法。

第三條 一般納稅人(rén)轉讓其取得(de)的(de)不動産，按照(zhào)以下(xià)規定繳納增值稅：

（一）一般納稅人(rén)轉讓其2016年4月(yuè)30日前取得(de)（不含自建）的(de)不動産，可(kě)以選擇适用(yòng)簡易計稅方法計稅，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)扣除不動産購(gòu)置原價或者取得(de)不動産時(shí)的(de)作價後的(de)餘額爲銷售額，按照(zhào)5%的(de)征收率計算(suàn)應納稅額。納稅人(rén)應按照(zhào)上述計稅方法向不動産所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（二）一般納稅人(rén)轉讓其2016年4月(yuè)30日前自建的(de)不動産，可(kě)以選擇适用(yòng)簡易計稅方法計稅，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)爲銷售額，按照(zhào)5%的(de)征收率計算(suàn)應納稅額。納稅人(rén)應按照(zhào)上述計稅方法向不動産所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（三）一般納稅人(rén)轉讓其2016年4月(yuè)30日前取得(de)（不含自建）的(de)不動産，選擇适用(yòng)一般計稅方法計稅的(de)，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)爲銷售額計算(suàn)應納稅額。納稅人(rén)應以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)扣除不動産購(gòu)置原價或者取得(de)不動産時(shí)的(de)作價後的(de)餘額，按照(zhào)5%的(de)預征率向不動産所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（四）一般納稅人(rén)轉讓其2016年4月(yuè)30日前自建的(de)不動産，選擇适用(yòng)一般計稅方法計稅的(de)，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)爲銷售額計算(suàn)應納稅額。納稅人(rén)應以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)，按照(zhào)5%的(de)預征率向不動産所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（五）一般納稅人(rén)轉讓其2016年5月(yuè)1日後取得(de)（不含自建）的(de)不動産，适用(yòng)一般計稅方法，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)爲銷售額計算(suàn)應納稅額。納稅人(rén)應以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)扣除不動産購(gòu)置原價或者取得(de)不動産時(shí)的(de)作價後的(de)餘額，按照(zhào)5%的(de)預征率向不動産所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（六）一般納稅人(rén)轉讓其2016年5月(yuè)1日後自建的(de)不動産，适用(yòng)一般計稅方法，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)爲銷售額計算(suàn)應納稅額。納稅人(rén)應以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)，按照(zhào)5%的(de)預征率向不動産所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

第四條 小規模納稅人(rén)轉讓其取得(de)的(de)不動産，除個(gè)人(rén)轉讓其購(gòu)買的(de)住房(fáng)外，按照(zhào)以下(xià)規定繳納增值稅：

（一）小規模納稅人(rén)轉讓其取得(de)（不含自建）的(de)不動産，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)扣除不動産購(gòu)置原價或者取得(de)不動産時(shí)的(de)作價後的(de)餘額爲銷售額，按照(zhào)5%的(de)征收率計算(suàn)應納稅額。

（二）小規模納稅人(rén)轉讓其自建的(de)不動産，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)爲銷售額，按照(zhào)5%的(de)征收率計算(suàn)應納稅額。

除其他(tā)個(gè)人(rén)之外的(de)小規模納稅人(rén)，應按照(zhào)本條規定的(de)計稅方法向不動産所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他(tā)個(gè)人(rén)按照(zhào)本條規定的(de)計稅方法向不動産所在地主管地稅機關申報納稅。

第五條 個(gè)人(rén)轉讓其購(gòu)買的(de)住房(fáng)，按照(zhào)以下(xià)規定繳納增值稅：

（一）個(gè)人(rén)轉讓其購(gòu)買的(de)住房(fáng)，按照(zhào)有關規定全額繳納增值稅的(de)，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)爲銷售額，按照(zhào)5%的(de)征收率計算(suàn)應納稅額。

（二）個(gè)人(rén)轉讓其購(gòu)買的(de)住房(fáng)，按照(zhào)有關規定差額繳納增值稅的(de)，以取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)扣除購(gòu)買住房(fáng)價款後的(de)餘額爲銷售額，按照(zhào)5%的(de)征收率計算(suàn)應納稅額。

個(gè)體工商戶應按照(zhào)本條規定的(de)計稅方法向住房(fáng)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他(tā)個(gè)人(rén)應按照(zhào)本條規定的(de)計稅方法向住房(fáng)所在地主管地稅機關申報納稅。

第六條 其他(tā)個(gè)人(rén)以外的(de)納稅人(rén)轉讓其取得(de)的(de)不動産，區(qū)分(fēn)以下(xià)情形計算(suàn)應向不動産所在地主管地稅機關預繳的(de)稅款：

（一）以轉讓不動産取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)作爲預繳稅款計算(suàn)依據的(de)，計算(suàn)公式爲：

應預繳稅款=全部價款和(hé)價外費用(yòng)÷（1+5%）×5%

（二）以轉讓不動産取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)扣除不動産購(gòu)置原價或者取得(de)不動産時(shí)的(de)作價後的(de)餘額作爲預繳稅款計算(suàn)依據的(de)，計算(suàn)公式爲：

應預繳稅款=（全部價款和(hé)價外費用(yòng)-不動産購(gòu)置原價或者取得(de)不動産時(shí)的(de)作價）÷（1+5%）×5%

第七條 其他(tā)個(gè)人(rén)轉讓其取得(de)的(de)不動産，按照(zhào)本辦法第六條規定的(de)計算(suàn)方法計算(suàn)應納稅額并向不動産所在地主管地稅機關申報納稅。

第八條 納稅人(rén)按規定從取得(de)的(de)全部價款和(hé)價外費用(yòng)中扣除不動産購(gòu)置原價或者取得(de)不動産時(shí)的(de)作價的(de)，應當取得(de)符合法律、行政法規和(hé)國家稅務總局規定的(de)合法有效憑證。否則，不得(de)扣除。

　　上述憑證是指：

　　（一）稅務部門監制的(de)發票(piào)。

（二）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權文書(shū)。

　　（三）國家稅務總局規定的(de)其他(tā)憑證。

第九條 納稅人(rén)轉讓其取得(de)的(de)不動産，向不動産所在地主管地稅機關預繳的(de)增值稅稅款，可(kě)以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的(de)，結轉下(xià)期繼續抵減。

納稅人(rén)以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作爲合法有效憑證。

第十條 小規模納稅人(rén)轉讓其取得(de)的(de)不動産，不能自行開具增值稅發票(piào)的(de)，可(kě)向不動産所在地主管地稅機關申請代開。

第十一條 納稅人(rén)向其他(tā)個(gè)人(rén)轉讓其取得(de)的(de)不動産，不得(de)開具或申請代開增值稅專用(yòng)發票(piào)。

第十二條 納稅人(rén)轉讓不動産，按照(zhào)本辦法規定應向不動産所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月(yuè)起超過6個(gè)月(yuè)沒有預繳稅款的(de)，由機構所在地主管國稅機關按照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》及相關規定進行處理(lǐ)。

納稅人(rén)轉讓不動産，未按照(zhào)本辦法規定繳納稅款的(de)，由主管稅務機關按照(zhào)《中華人(rén)民共和(hé)國稅收征收管理(lǐ)法》及相關規定進行處理(lǐ)。

國家稅務總局

2016年3月(yuè)31日

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